Считают ли банки ПДН по «серому» доходу?

Обычно нет. Большинство банков опираются на белый доход: зарплату по справке, выписки по счёту, официальный доход ИП. Неформальные поступления могут учитываться лишь косвенно и не всегда.

Стоит ли закрывать все кредитные карты перед ипотекой?

Крайности не обязательны, но крупные лимиты по картам и несколько одновременно действующих кредитов ухудшают ПДН. Чаще всего достаточно сократить число карт и снизить лимиты там, где вы ими всё равно не пользуетесь.

Как банки считают ПДН и почему могут отказать в ипотеке

1. Что такое ПДН с точки зрения банка

ПДН (показатель долговой нагрузки) — это доля дохода, которая уходит на выплаты по всем кредитам и кредитным картам. Банки смотрят не только на ипотеку, но и на:

действующие потребкредиты;
автокредиты и рассрочки;
кредитные карты (часто — с учётом лимита, а не фактической задолженности);
микрозаймы и зарплатные проекты.

Формула в общих чертах проста: все ежемесячные платежи делятся на подтверждённый доход и умножаются на 100%.

2. Какие уровни ПДН считаются безопасными

У разных банков свои пороги, но общая логика такая:

до 20–25% — комфортный уровень, высокая вероятность одобрения;
25–40% — «жёлтая зона», решение зависит от профессии, стажа, размера подушки;
40%+ — высокий риск, ипотеку часто не одобряют или предлагают меньшую сумму.

Важно: банк обычно берёт доход «по белому» и может не учитывать наличные подработки, если вы их никак не подтверждаете.

3. Как банки учитывают кредитные карты и рассрочки

Даже если вы почти не пользуетесь лимитом по карте, банк может считать платёж условно, например 5–10% от лимита. Поэтому:

карты с крупными лимитами повышают ПДН, даже при нулевом долге;
«беспроцентные» рассрочки всё равно считаются как обычные кредиты;
микрозаймы и просрочки сильно ухудшают скоринг даже при небольших суммах.

Перед подачей на ипотеку полезно заранее посчитать ПДН через [калькулятор кредитной нагрузки](/kalkulyator-kreditnoj-nagruzki-pdn) и посмотреть, какие долги стоит закрыть в первую очередь.

4. Как снизить ПДН перед заявкой на ипотеку

Рабочий план действий за 3–12 месяцев до подачи заявки:

закрыть мелкие кредиты и сократить количество карт;
уменьшить лимиты по картам, которыми не пользуетесь;
по возможности объединить кредиты в один через [калькулятор консолидации кредитов](/kalkulyator-konsolidacii-kreditov);
не брать новых займов без крайней необходимости;
по возможности нарастить белый доход или официальную часть зарплаты.

Чем выше стабильный белый доход и ниже текущая долговая нагрузка, тем мягче банк смотрит на вашу заявку.

5. Что делать, если ПДН уже высокий

Если по расчётам ПДН получается высоким, есть варианты:

уменьшить желаемую сумму ипотеки;
увеличить первоначальный взнос;
взять паузу и 6–12 месяцев последовательно снижать долги;
рассмотреть более дешёвый объект или регион покупки.

Иногда правильнее отложить ипотеку на год, чем влезать в кредит на пределе возможного ПДН.

Какие сценарии стоит посчитать дополнительно

[Кредитная нагрузка и ПДН: как подготовиться к ипотеке](/guides/kreditnaya-nagruzka-pdn-gajd)
[Ипотека по доходу](/ipoteka-po-dohodu-kalkulyator)
[Ипотека по платежу](/ipoteka-po-platezhu-kalkulyator)
[Калькулятор ПДН](/kalkulyator-kreditnoj-nagruzki-pdn)
[Калькулятор кредита](/kalkulyator-kredita)
[Калькулятор консолидации кредитов](/kalkulyator-konsolidacii-kreditov)

Как банки считают ПДН